Penulisan
artikel ini hanyalah pandangan penulis semata-mata. Apa yang dizahirkan dalam
penulisan ini berpandukan pengalaman berkhidmat di pejabat Tanah suatu ketika
dahulu dan juga melalui kes-kes semasa tanah di mahkamah. Sedikit sebanyak
pengetahuan ini dikongsi bersama warga organisasi dan orang awam amnya.
Suhaimi
Bin Mamat (Penulis)
TANAH
BERKONGSI GERAN (BAHAGIAN KEDUA - TERAKHIR)
6.1 KES MAHKAMAH
6.1
Kes 1:
Azizah Bte Hassan lawan Pisah binti H A Hamid dan Lain-Lain.
Dalam beberapa kes yang
penulis temui, tanah berkongsi geran menjadi punca perbalahan dan perkelahian
dalam keluarga. Dalam kes Azizah bin Hassan umpamanya, beliau menghadapi
masalah dengan rakan kongsinya yang disifatkan telah bertindak melampaui dan
keterlaluan, mengganggu keamanan dan keselamatannya. Azizah binti Hassan telah menfailkan satu perintah mahkamah supaya rakan
kongsinya meroboh pagar dan halangan serta memindahkan kelengkapan yang
menghalang rumah yang diduduki oleh beliau.
6.2 Goh Giok Bee lawan Goh Kian Seng (Dalam Mahkamah Tinggi Malaya Melaka. Guaman Sivil No 22NCVC-1309 Tahun 2012)
Manakala adiknya
pula, Goh Kian Seng menyatakan sebaliknya. Goh Kian Seng menyatakan
bahawa beliau mempunyai hak untuk menjalankan akiviti perniagaan yang
didaftarkan atas nama GK Enterprise di atas hartanah tersebut memandangkan
beliau merupakan pemilik berdaftar setengah (1/2) bahagian yang tidak
dipecahbahagikan. Goh Kian Seng menegaskan bahawa surat perakuan bertarikh 20
Disember 2003 merupakan surat persetujuan/ perjanjian antara beliau dengan
abangnya Goh Giok Bee untuk membenarkan beliau menjalankan perniagaan/ kediaman
atas hartanah tersebut, dengan syarat beliau membayar cukai tanah yang
dikenakan setiap tahun. Goh Kian Seng telah membayar cukai tanah tersebut.
Abang beliau Goh Giok Bee sebenarnya bekerja dan bermastautin di Brunei. Beliau
mempunyai kepentingan dalam Syarikat Tai Wen Agriculture Co. yang ditubuhkan di
Brunei. Goh Kian Seng menafikan bahawa abangnya Goh Giok Bee telah mengalami
kerugian. Goh Kian Seng juga menafikan hak abangnya Goh Giok Bee untuk
mendapatkan sewa mahupun apa-apa gantirugi ke atas kegunaan hartanah tersebut.
Seterusnya Goh Kian Seng mengatakan bahawa (i) abangnya, Goh Giok Bee tiada locus
standi dan tidak berhak untuk menuntut sebarang keuntungan dalam bentuk apa
jua daripada peniagaannya dari segi undang-undang: (ii) abangnya, Goh Giok Bee
tidak berhak untuk menuntut sewa ke atas seluruh hartanah tersebut kerana
beliau juga mempunyai hak milik setengah bahagian yang tidak dipecahbahagikan
disamping adanya persetujuan bertulis bertarikh 20 Disember 2003; (iii)
abangnya, Goh Giok Bee tidak berhak untuk menuntut gantirugi ke atas kegunaan
hartanah tersebut kerana beliau juga mempunyai hak milik setengah bahagian yang
tidak dipecahbahagikan; dan (iv) abangnya, Goh Giok Bee juga tidak berhak untuk
menuntut gantirugi teladan (exemplary damage).
Mahkamah Tinggi
Melaka melalui Pesuruhjaya Kehakiman YA Datuk Abdul Karim bin Abdul Jalil pada
6 Julai 2014 telah menolak tuntutan tersebut. Ini bermakna Goh Giok Bee gagal
untuk mendapat perintah mahkamah supaya adik lelakinya Goh Kian Seng membayar sejumlah
wang tidak kurang daripada RM783,798.34 tidak temasuk faedah dan
lain-lain gantirugi, yang dikatakan terhutang berdasarkan penggunaan hartanah
yang dimiliki bersama tanpa kebenaran dan keizinan. Mahkamah Tinggi
Melaka memutuskan bahawa Goh Giok Bee sebagai pemilik bersama dengan adik
lelakinya Goh Kian Seng tidak mempunyai hak untuk menuntut sebarang sewa dan
gantirugi atas hartanah yang dimilik secara bersama atas bahagian yang tidak
dipecahbahagikan. Ini kerana seksyen 343(1)(b) KTN 1965 membenarkan setiap tuan
tanah kepunyaan bersama untuk memiliki dan menikmati keseluruhan tanah itu
selagi tanah itu belum dipecahbahagikan. Ketika membuat keputusan untuk menolak
tuntutan Goh Giok Bee ini, Pesuruhjaya Kehakiman YA Datuk Abdul Karim bin Abdul
Jalil telah merujuk kepada keputusan dalam kes:
“Mengikut seksyen 343 (1)(b) Kanun Tanah Negara (selepas ini disebut ‘Kanun itu’) setiap tuan tanah kepunyaan bersama dan amanah berhak untuk memiliki dan menikmati keseluruhan tanah itu selagi tanah itu belum dibahagikan. Oleh itu, Plaintif berhak kepada milikan yang aman dan bebas kepada keseluruhan tanah tersebut untuk menjamin milikan Plaintif, khususnya di atas bahagian tapak rumahnya itu tidak terancam atau terganggu oleh sesiapapun… Oleh sebab tanah itu merupakan tanah kepunyaan bersama dan amanah dan setiap tuan tanah berhak untuk memiliki dan menikmati keseluruhan tanah itu, Plaintif berhak kepada akses yang sedia ada itu, tanpa bergantung kepada seksyen 286…”
6.2.2 Begitu juga dalam kes Gurdial Singh A/L Sohan Singh v. Nanak Singh A/L Sohan Singh (1995) MLJU 90 yang menyatakan:
“in this case the respondent has not rebutted ata all that the appellant has a right on to the land being the owner of the 4/12 share of the land held in undivided shares… I am also of the view that even if the respondent is right in his claim that the appellant is the owner of only ¼ of the share of the land, the respondent is still not entitled to ask for an order that the appellant is to vacate the land because the appellant still has a right on to the land as the land is being held on the basis of undivided shares. Under Section 342 (1) of the National Land Code (Act 56 of 1965) (NCL) the holding of alienated land by two persons or bodies in undivided shares therein would give rise to an incidence of :co-proprietorship” on the land. Section 343 (1)(a) and (b) of the NCL inter alia states where any land is vested in two or more persons or bodies as co-proprietors their shares therein shall be deemed to be equal unless different proportions are specified in the memorial of registration and so long as their co-proprietorship continues, shall each be entitled to possession and enjoyment of the whole.. In the circumstances of this case on this ground alone I find that the respondent claim as in his prayer (i) is on the face of it obviously unsustainable.”
6.2.3 Selanjutnya, dalam Law King Po & Ors v. Sacofa Sdn. Bhd. & Ors [2008] 1 LNS 62, ((2008) 10 CLJ 258), YA Hamid Sultan Abu Bakar JC (ketika itu) menjelaskan :
“Co-owners And The Law”
The phrase co-owners or
co-proprietors or co-shares etc., who enjoy an undivided share in the land as a
general rule are entitled to use and occupy the whole of the property, subject
to similar right on the part of the other co-owners. Learned author Peter
Butt (1980), p. 175 in his Introduction to Land Law Says:
Each co-owner is entitled to
use and occupy the whole of the property subject to a similar right on the part
of the other co-owners. It follows that a co-owner who exercise this right is
not liable to pay an occupation rent,… subject to 3 exceptions, namely, where
the occupier had agreed to pay an occupation rent, where he has wrongfully
excluded his co-owner from possession… or where he is making a claim for
expenditure by him for improvements to the property.
6.2.4 In Tam Kam Cheong v. Stephen Leong Kon Sang & Anor [1979] 1 LNS 108, the Federal Court held that by holding the undivided share, the co-owners are holding the property “by unity to possession and therefore occupy it promiscuously.”
6.2.5 In Jones v. Jones [1977] 1 WLR 438 Lord Denning MR observed:
“As between tenants in
common, they are equally entitled to occupation and one cannot claim rent from
the other. Of course, if there was an ouster, that would be a
different matter: or if there was a letting to a stranger for rent that would
be different, but there can be no claim for rent by one tenant in common
against the other whether at law or in equity.”
7 CADANGAN PENYELESAIAN
7.2 Membuat pecah sempadan atau pecah bahagian. Ia melibatkan kos dan persetujuan semua tuan tanah; dan
7.3 Membuat surat perjanjian persefahaman di antara tuan punya tanah bersama dengan antara lain intipati perjanjian tersebut mengandungi:
7.3.1 Menentukan siapakah yang akan menyimpan geran;
7.3.2 Menentukan kuantum cukai yang perlu dijelaskan setiap tuan punya tanah bersama dan melantik salah seorang daripada mereka untuk memudah cara kutipan dan menjelaskan cukai tersebut kepada Pejabat Tanah / Pejabat Pengarah Tanah dan Galian; dan
7.3.3 Umpukan tanah setiap tuan punya tanah bersama atau secara fizikalnya telah diperenggankan mengikut keluasan yang mewakili jumlah syer yang dipegang dan ditentukan (defined) mengikut persetujuan sesama mereka hendaklah ditunjukkan dimensinya dalam pelan pra-hitungan pecah bahagian yang dipersetujui. Dalam bahasa mudah, setiap tuan tanah telah ditentukan plot atau petak masing-masing mengikut keluasan dalami hak milik. Katakan sekeping tanah luasnya 4 hektar, dimiliki oleh tiga orang dengan syer 1/2 (2 hektar) oleh A, ¼ (satu hektar) oleh B dan ¼ (satu hektar) bahagian oleh C. Ditentukan plot dan petak, batas dan sempadan dan dipersetujui oleh mereka bertiga seperti dalam pelan di bawah.
(ii) Jika pampasan diambil oleh pemilik tanah bersama yang terlibat maka pemilik tanah bersama tersebut perlu pindahkan syer tanahnya yang bersamaan dengan luas tanah yang diambil balik kepada pemilik-pemilik tanah bersama yang lain yang tidak terlibat.
Berdasarkan kepada beberapa
kes mahkamah, didapati kaedah ini diterima dan diiktiraf oleh mahkamah.
Mahkamah mengiktiraf penikmatan eksklusif (exclusive enjoyment) setiap
pemilik tanah bersama berdasarkan kepada perjanjian dan situasi pendudukan
fizikal di atas tanah. Doktrin yang terpakai adalah equitable estoppel.
"The law on the first issue, as I
understand it from section 44(i) of the Land Code, Chapter 138, is that the
co-proprietors register. As land includes "things attached to the
earth", section 2, this means that they are also entitled to the fruits of
the houses built by the defendant, in undivided shares in the proportion
specified on the register. But if in fact it is true, as the defendant alleges,
that when he bought the land in 1951 the then co-proprietors agreed that he
should get Portion A, then the other co-proprietors are no longer entitled to
any interest in Portion A or in any of the houses built on it."
Dalam kes ini,
Yeoh Moi Moi dan Lain-Lain (Plaintif-Plaintif) dan Lau Choo Yeong dan Yang Lain
(Defendan-Defendan) adalah pemilik bersama sebidang tanah di bawah Geran No.
91853, Lot No. 2104, Bandar Maharani, Daerah Muar, Johor (hartanah tersebut).
Plaintif-Plaintif mendakwa bahawa Defendan Pertama dan Ketiga telah membina
bangunan-bangunan kekal di atas hartanah tersebut tanpa pengetahuan dan
kebenaran Plaintif-Plaintif. Oleh itu Plaintif-Plaintif melalui peguamcara
mereka telah menghantar surat bertarikh 3 Mei 2006 kepada Defendan Pertama dan
Ketiga agar mereka merobohkan bangunan-bangunan itu. Tetapi Defendan Pertama
dan Ketiga enggan untuk merobohkan bangunan-bangunan itu. Maka dalam Pernyataan
tuntutan Plaintif-Plaintif itu, mereka memohon perintah agar bangunan-bangunan
dan struktur di atas hartanah tersebut dirobohkan dan hartanah itu dikembalikan
kepada keadaan asalnya. Plaintif-Plaintif juga telah memohon gantirugi.
Peguamcara Plaintif-Plaintif berhujah bahawa tuntutan Plaintif-Plaintif
seharusnya dibenarkan. Plaintif-Plaintif berhak menikmati dan memiliki
keseluruhan hartanah tersebut, termasuk bahagian yang didirikan 8 buah
rumah-rumah itu kerana hartanah tersebut tidak dibahagikan, KTN 1965
menetapkan, selagi hartanah tidak dipecahbahagikan, maka semua co-proprietors
hartanah tersebut adalah entitled to possession and enjoyment of the whole.
Pada 9 Oktober
2003, seorang lagi anak Lim Keng San telah menjual 6/96 bahagian tidak
berpecahnya kepada Defendan Pertama dan Ketiga. 8 buah rumah papan itu
kemudiannya dibaiki oleh Defendan Pertama dan Ketiga setelah kebenaran Majlis
Perbandaran Muar diperolehi pada 24 Oktober 2001. Adalah dakwaan Defendan
Pertama dan Ketiga bahawa Plaintif-Plaintif sebenarnya mengetahui tentang
kewujudan 8 buah rumah itu kerana ianya telah lama didirikan di tempat itu oleh
Lim Keng San, setidak-tidaknya kewujudan 8 buah rumah itu diketahui oleh
pemilik-pemilik terdahulu sebelum.
SHAPE \* MERGEFORMAT
“Wealth and
children are [but] adornment of the worldly life. But the enduring good deeds
are better to your Lord for reward and better for [one's] hope”. “Harta dan anak-anak
adalah perhiasan kehidupan dunia tetapi amalan-amalan yang kekal lagi saleh
adalah lebih baik pahalanya di sisi Tuhanmu serta lebih baik untuk menjadi
harapan” (Surah Al-Kahfi: 46).
Sekian
Wallahu a’lam /
Allah Maha Mengetahui /Allah Knows Better
LAMPIRAN
C
PENYEDIAAN PERJANJIAN PERSEFAHAMAN BERKAITAN
DENGAN TUAN TANAH BERKONGSI GERAN
Katakanlah sebidang tanah lot 4526, GM 5231,
Mukim Telok Panglima Garang, Daerah Kuala Langat, Negeri Selangor dikongsi oleh
empat orang tuan tanah bersama iaitu Nordin bin Naim sebanyak 1/6 bahagian,
Abdul Rahim bin Baba sebanyak 4/24 bahagian, Siti Mariam binti Kassim
sebanyak 6/24 bahagian dan Abdul Rahman bin Abdul Rahim sebanyak 5/12 bahagian.
Kesemua mereka boleh menyediakan mutual agreement untuk menguruskan
tanah ini supaya tidak menimbulkan pertelingkahan.
Format Perjanjian yang disyorkan adalah
seperti berikut:
PERJANJIAN PERSEFAHAMAN
Perjanjian persefahaman ini dibuat di antara
Nordin bin Naim No. K/P 880888 -08-8887, Abdul Rahim bin Baba No. K/P
770777-07-7777, Siti Mariam binti Kassim, No. K/P 660666-06-6666 dan Abdul Rahman
bin Abdul Rahim, No. K/P 99099-09-9999 pada 1 November 2014.
BAHAWASANYA Nordin bin Naim, Abdul
Rahim bin Baba, Siti Mariam binti Kassim dan Abdul Rahman bin Abdul Rahim
adalah tuan-tuan punya tanah bersama (selepas ini dipanggil ‘pemilik bersama’)
sebidang tanah lot 4256 yang berpegang di bawah hak milik GM 5231, Mukim Telok
Panglima Garang, Daerah Kuala Langat, Negeri Selangor berkeluasan 2.145 hektar
(5.30 ekar) (selepas daripada ini dipanggil ‘tanah tersebut’). Bahagian
syer yang tidak dipecahkan yang didaftarkan ke atas setiap tuan punya tanah
bersama adalah seperti berikut :-
i. Nordin bin Naim sebanyak 1/6 bahagian;
ii. Abdul Rahim bin Baba sebanyak 4/24 bahagian;
iii. Siti Mariam binti Kassim sebanyak 6/24 bahagian; dan
iv. Abdul Rahmah bin Abdul Rahim sebanyak 5/12 bahagian.
BAHAWASANYA ‘tanah tersebut’
taleh diperenggankan menurut keluasan yang ditentukan mengikut syer
masing-masing. Ukuran, dimensi dan pembahagian setiap ‘pemilik bersama’
seperti yang ditunjukkan dalam pelan pra-hitungan No. JS 02/TPG/2010 (selepas
daripada ini dipanggil ‘pelan pra-hitungan’) yang dipersetujui dan
ditandatangani oleh ‘pemilik bersama’.
MAKA DENGAN INI ADALAH DIPERSETUJUI SEPERTI
BERIKUT:-
i. Setiap ‘pemilik bersama’ akan dibekalkan dengan ‘pelan pra-hitungan’ untuk rujukan dan simpanan.
ii. Dokumen hak milik ‘tanah tersebut’ iaitu GM 5231 Mukim Telok Panglima Garang disimpan dengan selamat oleh Abdul Rahman bin Abdul Rahim kerana beliau adalah seorang pemegang syer yang terbesar. Walau bagaimana pun beliau hendaklah menyerahkan dokumen hak milik ini kepada setiap ‘pemilik bersama’ yang meminta dokumen tersebut untuk sesuatu urusan berkaitan dengan bahagiannya dalam ‘tanah tersebut’.
iii. Cukai tahunan ‘tanah tersebut’ yang dikenakan ke atas setiap ‘pemilik bersama’ hendaklah dikumpulkan dan diserahkan kepada Abdul Rahman bin Abdul Rahim selewat-lewatnya pada akhir Januari tahun cukai kena dibayar. Abdul Rahman bin Abdul Rahim dipertanggungjawabkan untuk membayar cukai tahunan kepada Pihak Berkuasa.
iv. Jika sebahagian daripada ‘tanah tersebut’ diambil balik oleh Pihak Berkuasa melalui Akta Pengambilan Tanah 1960, pilihan berikut hendaklah dipatuhi iaitu :-
a) Jika kesemua ‘pemilik bersama’ bersetuju menerima pampasan berdasarkan kepada bahagian masing-masing di dalam ‘tanah tersebut’, sempadan tanah yang dipersetujui dalam ‘pelan pra-hitungan’ perlu dipinda berdasarkan kepada baki keluasan tanah selepas pengambilan tanah. Satu pelan pra-hitungan (selepas ini dipanggil ‘pelan pra-hitungan baru’) kepada ‘pelan pra-hitungan’ hendaklah disediakan dan ukuran semula hendaklah dibuat berdasarkan kepada ‘pelan pra-hitungan baru’. Semua kos hendaklah ditanggung bersama.
b) Jika pampasan diserahkan kepada pemilik tanah yang terlibat sahaja, beliau akan mengagihkan syernya yang terlibat dengan pengambilan tanah kepada ‘pemilik bersama’ yang terlibat supaya keluasan tanah ‘pemilik bersama’ yang tidak terlibat akan kekal sebagaimana sebelum sebahagian tanah diambil balik.
PERJANJIAN INI
hendaklah mengikat kedua-dua belah pihak, waris-waris, wasi, wakil-wakil
peribadi dan pentadbir harta pusaka ‘pemilik tanah bersama’.
PADA MENYAKSIKAN PERJANJIAN INI
kesemua ‘pemilik bersama’ dengan ini menurunkan tandatangan pada tarikh dan tahun
yang mula-mula tertulis di atas.
Ditandatangani oleh
: )
Dihadapan
:-
)
………………………………..
…………………………………………..
(Saksi)
(NORDIN BIN NAIM)
Ditandatangani oleh
: )
Dihadapan
:-
)
………………………………..
…………………………………………..
(Saksi)
(ABDUL RAHIM BIN BABA)
Ditandatangani oleh
: )
Dihadapan
:-
)
………………………………..
…………………………………………..
(Saksi)
(SITI MARIAM BINTI KASSIM)
Ditandatangani oleh
: )
Dihadapan
:-
)
………………………………..
…………………………………………..
(Saksi)
(ABDUL RAHMAN BIN ABDUL RAHIM)
RUJUKAN
Kanun Tanah Negara 1965
Akta Pengambilan Tanah 1960
Haji Mohd Salleh bin Sumun.
(2012). Sepatutnya begini……Himpunan Tulisan Berkaitan Dengan Urusan Perundangan
dan Pentadbiran Tanah, PBN, KL.
duniashaza.blogspot.com/.../geran-tanah-part-1.html
Azizah Bte Hassan lawan
Pisah binti H A Hamid dan Lain-Lain. Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur. Saman Pemula
No S1-24-776 Tahun 1995. 13 Ogos 1996. [1996] MLJU 25
).
Goh Giok Bee
lawan Goh Kian Seng (Dalam Mahkamah Tinggi Malaya Melaka. Guaman Sivil No
22NCVC-1309 Tahun 2012)
Yeoh Moi Moi and
Anor v Lau Choo Yeong and Ors. (Malayan Law Journal Unreported/2011/Volume
/Yeoh Moi Moi and Anor v Lau Choo Yeong and Ors - [2011] MLJU 213 - 23 March
2011),