TANAH OH TANAH : SIRI KE 57
PEROLEHAN TANAH UNTUK PROJEK ZON BEBAS PELABUHAN KLANG
(PORT
KLANG FREE ZONE - PKFZ) : SUATU
REFLEKSI
(BAHAGIAN KETIGA – TERAKHIR)
4.
ANTARA
PENGAMBILAN DENGAN PEMBELIAN: MANA YANG MENAWARKAN HARGA YANG LEBIH BAIK KEPADA
TUAN TANAH.
Tuan tanah yang tanahnya diperlukan oleh kerajaan akan
dibayar dengan bayaran yang setimpal. Jika tanah diambil melalui kaedah jual
beli, tuan tanah akan menerima dalam bentuk harga jualan; jika diambil mengikut
APT 1960, tuan tanah akan menerima dalam bentuk pampasan. Pokoknya nilai dan
wang. Dalam proses jual beli, harga ditentukan melalui proses rundingan atau
perbincangan. Pada kebiasaannya, tuan tanah ingin menjual dengan harga yang
tinggi, sementara pembeli menginginkan dapat membeli dengan harga yang rendah.
Dua kehendak yang berbeza. Ini lumrah dan normal. Fokusnya harga dan wang.
Lantaran itu, berlakulah satu proses yang dipanggil tawar menawar antara bakal
pembeli dengan bakal penjual dalam mencapai satu kesepakatan harga. Ketika
harga yang diminta dan harga yang ditawarkan tidak dipersetujui, mereka akan
mengambil masa untuk berunding. Akhirnya, harga pada titik keseimbangan akan
dipersetujui oleh pembeli dan penjual. Dalam keadaan ini, permintaan akan
dipenuhi oleh penawaran pada (titik) harga keseimbangan pada masa yang tepat,
tempat yang sesuai dan harga yang dipersetujui. Maka, berlakulah transaksi jual
beli pada harga yang dipersetujui oleh kedua-dua penjual dan pembeli berasaskan
kerelaan setelah masing-masing membuat penilaian.
Dalam keadaan biasa, dalam situasi permintaan dan
penawaran normal, harga keseimbangan ini ialah harga pasaran (market price).
Dalam keadaan ini, tidak ada tuan tanah yang ingin menjual tanahnya rendah
daripada market price – to sell at a price that is lower than the current
market price. Dalam keadaan ini juga, tidak ada orang yang ingin membeli
tanah lebih tinggi daripada market price – to buy at a price that is higher than
the current market price. Hanya dalam keadaan terdesak sahaja tuan tanah
sanggup menjual tanahnya rendah daripada market price. Penulis panggil
sebagai penjual terdesak. Hanya dalam keadaan tertentu sahaja orang
ingin membeli tanah lebih tinggi daripada market price. Penulis panggil
sebagai pembeli terdesak. Hanya orang yang terdesak sahaja sanggup melakukan
sesuatu yang luar biasa. Dalam keadaan penjual terdesak, tanah akan terjual
dengan harga yang lebih rendah daripada harga pasaran. Dalam keadaan pembeli
terdesak, tanah akan dibeli dengan harga yang lebih tinggi. Dalam dua-dua
keadaan ini, harga jual beli tidak mengambarkan market price.
Semua transaksi jual beli ini didaftar, direkodkan dan
disimpan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Kementerian
Kewangan. Pentadbir Tanah ketika menimbang dalam mentaksir, menilai dan
menentukan award pampasan pengambilan tanah akan menggunakan bukti-bukti jual
beli ini sebagai perbandingan. Dalam istilah penilaian hartanah disebut sebagai
harga bandingan. JPPH selaku penasihat kepada Kerajaan dalam bidang hartanah,
temasuklah memberi nasihat kepada Pentadbir Tanah dalam menentukan kadar
nilaian dan pampasan dalam pengambilan tanah akan menggunakan data-data dan
transaksi jual beli tersebut sebagai comparable. Dalam ilmu penilaian
hartanah di sebut comparable methods. Tindakan Pentadbir Tanah dan JPPH
ini menepati kehendak prinsip nilai pasaran seperti yng disebut dalam Perkara
1(1) Jadual Pertama APT 1960. Maksudnya di sini, amaun pampasan pengambilan
tanah yang diawardkan oleh Pentadbir Tanah juga mengambarkan market price kerana
ia bersumberkan harga bandingan yang berasaskan prinsip willing seller dan
willing buyer. Ini disahkan oleh mahkamah. Antaranya ialah dalam kes
Selangor Coconuts Berhad v. Pemungut Hasil Tanah Kedah ([1999] 2 AMR 1972).
Dalam kes ini, Selangor Coconuts Berhad adalah pemilik tanah pertanian yang
dikenali dengan Ladang Batu Pekaka, di tanam dengan kelapa sawit. Seluas 4.5
ekar daripada tanah tersebut telah diambil oleh Kerajaan Negeri Kedah mengikut
APT 1960 pada 30 September 1982. Pampasan yang dibayar kepada tuan tanah iaitu
Selangor Coconuts Berhad (ditaksirkan atas kadar RM9,000 seekar) tidak
dipersetujui oleh tuan tanah, yang menuntut atas kadar RM25,000 seekar. Kes ini
di rujuk ke Mahkamah Tinggi Alor Setar, dimana kedua-dua pihak mengemukakan
cara penilaian berasaskan perbandingan (comparable method). Setelah
mendengar hujah kedua-dua pihak, mahkamah kemudian menaikkan sehingga RM11,000
seekar. Selangor Coconuts Berhad masih tidak berpuashati dengan taksiran yang
dibuat oleh Mahkamah Tinggi, lalu ia merayu ke Mahkamah Rayuan.
Dalam kes ini, Mahkamah Rayuan mendapati kedua-dua pihak
telah menggunakan kaedah yang betul iaitu comparable method iaitu
melihat apakah harga jualan tanah lain yang serupa dan dibandingkan dengan
tanah yang diambil. Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa Hakim Mahkamah
Tinggi telah menggunakan prinsip undang-undang yang betul dan menepati kehendak
nilai pasaran seperti yang disebut dalam Jadual Pertama APT 1960.
Apa yang penulis ingin sampaikan atau jelaskan di sini
adalah, dalam keadaan biasa, tuan tanah akan menerima jumlah wang yang sama,
sama ada dalam harga jualan atau award pampasan, masih dalam lingkungan
market price. Ini prinsipnya. Jadi tidak ada isu mahal dan murah, tinggi
dan rendah, kedekut dan pemurah. Tidak timbul hendak menyelamatkan
wang kerajaan, tidak berlaku nilainya diletakkan sangat rendah kerana pegawai
kerajaan mahu membantu kerajaan untuk menjimatkan. Atas prinsip ini, maka tidak ada isu bahawa kaedah jual beli atau willing buyer and
willing seller dikatakan memberi
harga yang lebih baik kepada tuan tanah berbanding dengan kaedah pengambilan
secara paksa. Cuma dalam proses jual beli, ia berlaku atas prinsip persetujuan, reda meredai atau dikatakan win-win,
maka ia tidak menjadi isu, berbanding dengan pengambilan tanah yang sentiasa
menjadi kontroversi kerana dikatakan tidak ada unsur-unsur tesebut. Ia dianggap
lose-win atau win-lose.
Justeru itu,
secara jujurnya, penulis tidak setuju dengan kenyataan di Mahkamah Tinggi yang
dibuat oleh bekas Perdana Menteri, YABhg. Tun Dr Mahathir Mohamad ketika beliau
menjadi saksi kepada bekas Menteri Pengangkutan, Tun Dr Ling Liong Sik atas
tuduhan menipu Kabinet dalam pembelian tanah untuk projek PKFZ bahawa
“selalunya apabila kerajaan mahu mengambil alih tanah, nilainya diletakkan
sangat rendah kerana pegawai kerajaan mahu membantu kerajaan untuk menjimatkan
wang.”
Kalaulah benar bagaikan yang dikata, kenapa perolehan
tanah untuk PKFZ menjadi isu. Harga jual beli ialah
pada kadar RM25 sekaki persegi dengan harga RM1.088 bilion, pada hal anggaran
nilaian JPPH berdasarkan nilai pasaran terbuka dengan
menggunakan kaedah perbandingan ialah pada kadar RM10.16 sekaki persegi iaitu
berjumlah RM442.13 juta. Jika anggaran nilain ini diterima oleh Pentadbir Tanah
semasa membuat award, kerajaan hanya perlu membelanjakan RM442.13 juta dan
seterusnya sejumlah RM645.87 juta dapat dijimatkan.
Berdasarkan
data dan maklumat yang penulis perolehi, pada 20 Julai 2001, atas permintaan
Kementerian Pengangkutan, JPPH telah menjalankan penilaian. Nilaian ini dibuat
bagi tujuan membuat anggaran jumlah pampasan yang akan dibayar kepada pemilik
tanah sekiranya Kerajaan bercadang untuk kaedah perolehan tanah melalui
pengambilan. Berdasarkan surat daripada Timbalan Ketua Pengarah JPPH kepada
Ketua Setiausaha Perbendaharaan bertarikh 1 Ogos 2001, harga tanah bagi maksud
pampasan (sekiranya tanah diambil balik melalui APT 1960 dan diterima oleh
Pentadbir Tanah), adalah RM10.16 sekaki persegi iaitu berjumlah RM442.13 juta.
Asas penetapan harga tanah tersebut adalah seperti berikut: (i) Nilai
pasaran terbuka; (ii) keseluruhan tanah diambil balik; (iii) 500 ekar tanah
ditambun dan bakinya tanah paya; (iv) jalan masuk utama ke lot berkenaan
belum dibina; ( v) tanah pajakan dengan baki 92 tahun; dan (vi) kaedah
perbandingan digunakan.
Maksudnya
disini ialah harga pasaran tanah tersebut pada Ogos 2001 adalah sekitar RM10.16
skp atau RM442,569 seekar atau RM442.5 juta bagi keluasan 1,000
ekar. Tetapi kenapa tanah tersebut dijual beli dengan harga sebanyak
RM1.088 bilion pada kadar RM25 sekaki persegi seperti yang terdapat dalam
Perjanjian Jual Beli yang ditandatangan pada 12 November 2002. Adakah juga
harga tersebut merupakan harga pasaran kerana jual beli berlaku atas prinsip willing
buyer dan willing buyer. Penulis ada jawapannya.
Berdasarkan
data dan maklumat yang diperolehi, kadar RM25.00
sekaki persegi itu juga dinilai oleh JPPH seperti dalam laporannya yang
bertarikh pada 29 September 2000. Bagi penulis, kadar tersebut bukan harga
pasaran semasa, tetapi anggaran harga masa hadapan. Bila?, jawapannya: (i)
harga setelah tanah tersebut mempunyai infrastruktur yang terdiri daripada
perparitan, jalan masuk utama, jambatan, menambun tanah, memberi sumbangan kepada
agensi (Jabatan Bekalan Air), membuat penyelenggaraan untuk memastikan bahawa
kawasan tidak banjir akibat kerja-kerja tanah dan membekalkan air sebanyak 1.30
juta gelen sehari; (ii) harga tersebut adalah harga installment dimana
bayaran pendahuluan tahun pertama sebanyak 5% dengan tempoh bayaran selama
15 tahun pada kadar faedah 6.0% dan moratorium selama 4 tahun. Jelas di
sini bahawa harga jual beli pada kadar RM25 sekaki persegi dengan harga RM1.088
bilion bukan harga pasaran semasa (current market value / price)
tetapi special value/price dengan discounted cash.
Lantaran
itu, jika jual beli ini menggunakan harga semasa, berdasarkan ciri-ciri tanah
semasa, tentu harganya lebih kurang atau dianggar adalah sekitar RM10.16 skp
atau RM442,569 seekar atau RM442.5 juta bagi keluasan 1,000
ekar.
5
PENUTUP
Dalam
artikel ini, penulis membuat refleksi dengan menilai perolehan tanah untuk
projek PKFZ ini dari perspektif pengambilan tanah untuk dijadikan bahan
pembelajaran, tidak lebih dari itu, disamping membetulkan persepsi.
